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产业园一定要配置孵化器么?

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产业园科技园产业链智慧园区商业模式智慧城市物流地产产业园区产业发展产业地产果产业园
4 刚?#23637;?#21435;的4月,科技园一知名产业园区与园区内创业空间就租金问题再起波澜,至今仍未完全解决。对于不少产业园区开发运营商来说,在双创的大背景下,孵化器已经几乎成为品牌产业园区的标配。没有孵化器,没有园区产业基金,好像这个园区的品牌马上掉价。 于是问题来了。配个孵化器固然能为园区更添产业氛围,但孵化空间的投资回报节奏?#23545;?#19981;能满足园区开发企业的需求。在没有融资能力和?#30475;?#30340;?#24335;?#32972;景做支撑的情况下,不少产业园区运营商开始面临两难选择,那么,产业园究竟要不要配置孵化器?什么样的产业园更适合配置孵化器?又如何应对孵化空间承租能力差的问题? 同题Q&A 1 Q?#22909;?#20010;产业园区都需要孵化器? A:孵化器原本就该多功能复合,要不要主要取决于定位产业发展现状 张冬冬?#20309;?#20010;人觉得并不是所有的产业园区都需要有孵化器。是否需要配置孵化器,和园区的产业定位有关系。比如深圳湾软件基地,以互联网企业为主,行业里很多企业都处于初创阶段,而且创新企业层出不穷,那么无论是政府背景,还是投融资为主的园区,配置孵化器都是有必要的。其次要看行业现状和趋势,?#34892;?a href="http://www.guihuayun.com/kw_card/产业园" class="tag" target="_blank">产业园定位产业链上?#25215;?#29615;节,如果这些环节不以初创企业为主,那就没有必要。如果开发商本身有现金流,又希望利用现金回款做股权投资,或者愿意参与产业发展,当然?#37096;?#20197;考虑做孵化器。对于小型园区,辟出一个空间做孵化器,设置成创业咖啡,为园区企业提供投融资服务,兼顾一些商业配套,?#21442;?#23581;不可。 杨毅:产业园区有很多?#20013;?#24577;,有的定位于研发环节,有的定位于生产环节,有的定位于物流环节。一般来说,如果产业园区定位主要是以吸引研发型的企业为主,还是适宜做一些孵化器的。 2 Q:孵化器能为园区带来什么? A:完善园区生态,带动相关产业聚集 杨毅:孵化器可以完善一个园区的产业生态,带来新的理念、新的商业模式和新的技术潮流。良好的孵化器运作,还能持续引入人才、?#24335;?#21450;相关资源,如果运营成果好,能够培养出一批种?#26377;?#20225;业,这些种?#26377;?#20225;业往往是市场需求旺盛的新兴企业,可以快速成长,成为园区的发展中坚,并带动相关产业的聚集。因此孵化器是一个产业园区发展的内源性的驱动力量。 张冬冬:孵化器本身是多重功能融合,除?#36865;?#34701;资、商业配套外,还包括行业创新,以及给未来的空间储备客户等,而不是单纯地做个众创空间。园区做孵化器,首先不要指望可以靠租金来赚钱。真正的孵化器,更多是通过服务,获得间接性的盈利。引入孵化器至少有两大价值,增加产业氛围,间接丰富产业链条,或者为产业创新提供支持。如果YC能落地到中国园区,无疑对园区的价值?#19981;?#26377;较大的提升。 3 Q:产业园区怎么应对孵化器承租能力差的问题? A:二房东风险加大,垂直孵化器更考验行业资源聚集成本和效率 张冬冬:作为开发商,如果只有地产经验,没有孵化和投资经验,不如?#19994;接?#20135;业资源、投融?#39318;?#28304;的孵化器机构来合作。其次,产业园区的核心在于产业运营,孵化器等资源的配置目标都是围绕这个目标进行,也是为了服务于项目本身。至于目前行业内有人认为孵化器可以带动人流,但实际上这点在园区建设中非常有限。因为孵化器体量通常不会特别大,尤其是民营园区还是有盈利目标,孵化器的体量更会有所控制,那么对于人流的带动会非常有限。而且几乎没有产业园区的品牌是靠孵化器打出来的,即便是引入了市场上非常知名的孵化器也不能。 杨毅:其实有识之士早就预感到孵化器兴办热背后将随之而来的各种问题。?#34892;?#23413;化器的运营本质上就是一个经过包装的转租客,靠租金差价或者政府的资助?#24335;?#26469;保持现金流的平衡,自然运行风险较高。更为重要的是,创业服务成功的主要因素并不是空间的使用成本,而是在特定空间范围内集合的其他各类创业服务的整体成本与效率的高低。只从租金层面来看待问题,本身就已经差之毫厘,谬之千里了。 总体来说,创业是一个高风险型的活动,不要说处于种子期的各类项目,即使一些已经成功开展多轮融资的项目或企业仍然可能面临失败。一般来说,孵化器的创办者应该具有一定的?#24335;?#23454;力或者有持续稳定吸引?#24335;?#30340;能力,同时对孵化项目有较强的?#20449;?#33021;力,能够聚集相关度较高的创业项目。能够聚集相关度较高的创业项目的孵化器,就是垂直型的孵化器,它的成功运营关键,实质在于对产业的理解的深度,以及对产业发展所需要的资源的集聚和挖掘能力。这种类型的孵化器一般需要已经具有一定成功经验的领军企业、学界研究机构、有丰富经验的风投与创投机构共同联合设立。同时,政府也应该更为精准地设置创业的扶持政策,真正营造鼓励创新,宽容失败的创业氛围。 4 Q:作为园区,你会选择引入孵化器的标准是怎样的? A:产业定位一致优势互补,运营模式可持续 杨毅:首先可以确定的是,孵化器要垂直,重点考虑孵化器的定位是否与园区的主要产业定位一致,其?#38382;?#23413;化器的运营主体是否拥有足够?#30475;?#30340;产业背景、研发能力和投资实力,运营模式能否持续。目前,天安云谷堆栈聚焦“智慧城市智慧园区”领域,由云谷自己互联网团队智慧园区公司在负责运营,入孵项目关联度非常高,有不少创业项目本身就成为智慧园区平台的一部分。而且云谷定期发布研发需求,反向?#24515;?#39033;目,大大降低了创业风险,因此有较强的生命力。另外天安云谷绝大部分入园企业聚焦于互联网和智能硬件,园区通过联合入园企业共同创办孵化器,形成平台合力,产业优势互补,目前正在筹划聚焦智能硬件研发协同的极创空间。 张冬冬?#20309;?#35273;得最重要看三点。首先是孵化器本身的产业资源,能否和园区定位匹配或融合,包括投融?#39318;?#28304;,能否给团队提供支持,无论是精神上的,还是企业发展路径上的。其次看团队,最好不要抱着二房东思维,不要想着再去赚空间的钱。第三就是去看下这个孵化器现有的运营模式,是否符合园区的预期。 5 Q?#22909;?#33829;产业园,孵化器多大比较合适? A:从小而精入手,起步建议不超过2000平方米 张冬冬?#20309;?#19981;建议?#20173;?#35774;这样的比例,原因也特别简单,不要为了做而做。如果是开发商准备自己做,?#19968;?#24314;议最开始不要做大,从小而精入手,2000-3000平方米足矣,甚至建议把体量控制在2000平方米以下。如果是引入孵化器,可能就要看孵化机构的要求。比如一些有知名院校背景的孵化器,本身有很优质的产业资源,也有很多研发项目出来,可以做到产学研一体,有足够的有价值的内容,空间大一点?#21442;?#22952;。 策划/采写: 南?#25216;?#32773;卢韵如 观点 ●在去年南方都市报主办的中国地产年会上,深圳湾科技发展有限公司副总经理刘新宇曾经表示,孵化业务应该成为园区标配,他所在的企业决定拿出园区5%-10%的面积针对初创型企业孵化,并为此建设了深圳湾创业广场,并以此为载体构建了孵化平台,孵化一个超级的基金导入体系。 ●戴德梁行深圳公?#31455;?#19994;及物流地产部主管及高级助理董事张冬冬却明?#21857;?#20026;,并不是所有园区都需要孵化器。 ●天安云谷的开发运营商、深圳天?#37096;?#19994;集团发展有限公司董事总经理杨毅则认为,产业地产园区不能没有孵化器,但也不能指望孵化器,而且在他看来,孵化器本身也是创业项目。无论是否配置孵化器,至少有一点产业园区专业人士已经达成共识,那就是产业园里的二房东模式风险已经在不?#31995;?#21152;,垂直产业链的孵化服务才有未来。
END
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